在今年年初收购嘉里物流股权后，顺丰控股再次拆分旗下的房地产信托投资基金顺丰房托(.HK)，并筹划在香港主板上市。南都记者获悉，近日，顺丰房托已通过了港交所的上市聆讯，将于5月7日在港交所主板上市。根据最新消息，公司计划向全球发售5.2亿个基金单位,IPO定价为每个基金单位4.98元。“顺丰控股在香港成立顺丰房托是策略性部署融资计划的一部分，香港作为国际金融中心，顺丰房托的成立将会为集团提供很好的融资渠道。”顺丰房托公司行政总裁兼执行董事翟迪强表示。顺丰控股的公告透露，顺丰房托的上市有利于顺丰控股物流产业园构建资产资本运作平台，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，提升经营能力。分析人士认为，顺丰房托有望成为首个在中国香港上市的以物流为主的房地产投资信托基金（REITs）。
募资用于收购香港、佛山、芜湖三处物流地产
顺丰房托前身是顺丰控股的间接全资附属公司。据招股书介绍，全球发售完成后，顺丰控股将（透过顺丰丰泰）间接持有顺丰房托基金全部已发行基金单位的35%（倘超额配售权未获行使）或顺丰房托基金全部已发行基金单位的3.8%（倘超额配售权获悉数行使）。
以每单位基金最多5.6港元就算，此次顺丰房托最多募资26.83亿港元。此次募资所得主要用于收购母公司位于中国香港、中国佛山及芜湖的三处物流物业，并包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心，项目毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。
截至年2月3日，三处物业的可出租总面积为.5平方米，共有33名租户，平均出租率95.3%。其中，顺丰香港物流园区的面积最大、租金最高，毗邻香港国际机场，估值达52.8亿港元。每平方米的月租金高达07港元，而佛山和芜湖项目的租金为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米。
三项物业的基本情况
根据招股书披露，年-年，三处物业收入净额的复合年增长率约为5.6%。约90.9%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户，顺丰关联租户约占年总租金收入的近80.0%。
顺丰控股公告显示，截至年3月3日，三项物业资产评估价值约6亿港元（合计5.55亿元人民币）。以最低发行价格计算的三项物业资产转让对价为基准，本次权益转让交易完成后，顺丰控股年实现一次性股权投资收益预计不低于8亿港元（等额6.8亿元人民币）。
建成物流地产面积达70万平方米
房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
简单来说，REITs是一种类似封闭式公募基金，但投资标的物为不动产的投资工具。目前，有4只REITs在港交所上市，如越秀房托、招商房托等。不过，顺丰在招股书中披露，他们初步的投资重点是香港和中国内地的物流地产。若成功上市，有望成港交所首个以物流为主的REITs。
有业内人士透露，目前，珠三角大湾区及中国其他主要城市缺乏合适的物流场地，但与此同时，物流、快递、电子商务及冷藏业的全球消费需求不断快速增长，导致该等租户的需求不断增加，中国香港及中国内地的现代物流地产供不应求。
除此之外，物流地产是典型的重资产行业，前期投入大，回报周期长。通过发行REITs，顺丰能大幅降低自有资金的需求量，将物流地产商转变为轻资产运营，有助于物流地产商及上下游企业的规模化扩张。同时发行REITs能拓宽融资渠道，降低融资成本，从而进一步优化收益渠道。
顺丰首席战略官陈飞此前的说法也表示，“分拆房托上市，集团的重资产可慢慢减少，套现更多现金。物流公司的全球趋势都是以轻资产方式经营，未来的物流需要的不是资产，而是科技，所以这个交易都会将嘉里物流的仓储业务拿走。”
公开信息显示，截至年2月3日，顺丰控股股份于中国50个城市拥有物业项目，规划总建筑面积约万平方米，已竣工建筑面积70万平方米。物流地产已成为顺丰的重要资产构成。
不过，根据招股书披露，主要靠租金和管理服务获得收入的顺丰房托基金，年-年的收益分别为2.56亿、2.69亿和2.8亿港元，对应的净利润分别为2.98亿、.75亿、0.27亿港元，后两年分别出现4.3%和84.6%的降幅。
顺丰房托过去三年的财务数据
对此，招股书解释称，年-年，该公司获得的政府补贴和提前终止租赁的补偿收入大幅减少，融资成本增加，使其溢利减少超四成。到年底，疫情暴发使香港物流设施公开市场租金呈下降趋势，使得其投资物业的公允价值变动录得亏损为万港元，成为营运溢利减少的最主要原因。“尽管疫情的影响是暂时的，且香港现代物流地产的租金水平将于年下半年恢复增长，但其他因素导致的市场波动而产生的投资物业的公允价值变动预期还会严重影响顺丰房托基金未来运营业绩。”
王卫兼任房托管理人董事会主席
为了打造数智化全链路综合物流服务商，近年来，顺丰一方面通过不断寻找优质资产进行收购与合作，帮助公司快速切入新领域，实现全面扩张；另一方面也在借助资本市场的力量，提高运营效率，完善业务布局。
招股书披露，“作为顺丰房托基金的发起人，顺丰控股股份致力于支持顺丰房托基金的未来扩展及增长。顺丰控股已同意授出优先购买权，这将使顺丰房托基金于上市后首五年内，获得顺丰控股股份或顺丰控股股份相关附属公司的潜在收购机会。”
为筹备顺丰房托基金上市，顺丰控股通过下属境外公司于年0月23日在香港设立全资子公司SFREITAssetManagementLimited/顺丰房托资产管理有限公司（简称“房托管理人”），作为顺丰房托基金管理人，将凭借其在进行物业投资方面的知识及专长，为顺丰房托基金寻找合适的收购机会。
据悉，房托管理人的董事会由九名董事组成，其中顺丰控股董事长王卫为房托管理人董事会主席兼非执行董事，顺丰房托公司行政总裁兼执行董事为翟迪强，顺丰控股董事、原财务负责人伍玮婷任房托管理人董事会非执行董事。
根据招股书披露的盈利预测，顺丰房托基金预计上市后至今年年底，基金单位持有人应占溢利及基金的可供分派收入分别为.2亿和.38亿港元。参考最低和最高发售价，每基金单位分派将为投资者提供5.3%~5.9%的年化收益率。
平安证券研报分析称，顺丰房托投资组合涉及的物流地产，均配有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心，且位于中国香港及内地主要物流枢纽，在香港高端物流地产供给有限背景下价值稀缺性突出。目前国内公募基础设施REITs试点工作正快速推进中，未来基础设施领域亦有望加速发展，对仓储物流、产业园区等领域形成利好，建议